Balcones: Derechos, Obligaciones y Límites al “Uso Exclusivo”

19 Comments

balcon-bloque-edificios1

La propiedad del terreno siempre es “común” porque sigue al condominio. El uso y goce, más el mantenimiento de la cosa inmueble -como un patio, un jardín o un balcón-, puede llegar a ser “de uso exclusivo” pero jamás “privado”.

 

Por eso en caso de vetustez, el Art. 16 de la 13.512 dice que «…la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.»

Si hubiese “exclusividad” (lote privado) eso no sería posible, ergo, no sería posible el condominio y por lo tanto, no habría “propiedad horizontal”. Ambas cosas son intrínsecas e inseparables.
Cada copropietario tiene el dominio de la cuota parte que le pertenece.

Cómo se consideran “los Balcones”?
Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso común del edificio.
Alberto Aníbal Gabás dice en su “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal” “Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente.

Es común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro.
En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de ésta.
En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia, utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el “cubo de aire” interno que encerraría el balcón también es de propiedad privada.

El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello no le quita el carácter común, lo que implica que, el mantenimiento y reparación y/o conservación, estará a cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural.”

Por otra parte Eduardo Lapa en su libro “Administración de la propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones” reflexiona sobre este tema diciendo que “Los balcones, las ventanas, las entradas de luz, la puerta de entrada, etc., se hallan involucrados, precisamente, en el análisis que puede dar lugar a diversas interpretaciones sobre su naturaleza jurídica”.

Masdeu explica que las ventanas que sirven a una propiedad privada, -con independencia que se hallen colgadas en un muro común-, tienen la categoría jurídica de privadas, al estar destinadas al uso y servicio de determinado codueño. Por su parte, Visco es partidario de que sean de los propietarios de los pisos donde se hallan situadas.

En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón, entiende que “es una forma de parte común”. Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una “losa o continuación de ella como base de una unidad“; es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluido dentro de lo que se denomina “muros maestros” y “techos”, indicados en el inc. a del art. 2 de la ley 13.512”.

Sobre el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma legal, al hablar de “cosas de uso común”, sólo hace una enumeración taxativa.
Aclara más adelante el citado comentarista que el balcón, por tanto, no es un bien común “de uso exclusivo”. Consideramos que es efectiva la apreciación, coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha asignatura debe dársele tanto al balcón que da al frente del edificio como a aquel que es interno.
Otros autores interpretan que los balcones, atento a la función que tienen asignada, constituyen “superficie aparte” del inmueble, ya que forman parte de la estructura del edificio. Se agrega, al respecto, que el balcón es parte de las cosas comunes señaladas en el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley 13.512, le está prohibido a cada propietario “cambiar la forma externa del frente”.

Por lo tanto:
¿Es correcto decir que el balcón es un espacio común?
Si entendemos por “espacio” el lugar delimitado por piso, techo, paredes, ventanas e incluso el plano abierto delimitado por el techo y el piso o pared o baranda, del lado externo, ese espacio es propiedad privada, privativo de quién lo compró para sí, y por supuesto, de su uso exclusivo, por lo tanto, no es un espacio común.

Ahora bien: ¿quién es el propietario del balcón?
Si entendemos por balcón no solo al espacio descrito en el párrafo anterior sino también a toda su estructura, el balcón le pertenece a todos los copropietarios del edificio.
El dueño del departamento lo es del espacio, y todos, lo son de la estructura.
Desde este punto de vista -el punto de vista de la propiedad- el balcón es de propiedad común y de uso exclusivo.

En consecuencia con lo anterior, los daños en la estructura (que no sean imputables a alguien en particular) deben ser solventados por todos.
Los daños en el interior del balcón, incluyendo sus revestimientos, como ser mosaicos, pintura (del lado de adentro), etcétera, deben ser solventados por el dueño del departamento (dueño del departamento con balcón).

Balcón Terraza

En cuanto a la determinación de las partes comunes de un inmueble en propiedad horizontal, el criterio con respecto a los balcones terraza es que se trata de partes comunes de uso exclusivo, por cuanto el balcón forma parte de la pared perimetral y, -por razones de seguridad-, es una prolongación de la losa que sirve de suelo a la unidad a la que pertenece y de techo a la inferior, pudiendo hacerse la distinción entre la continuación del plano horizontal común -la estructura- que seguirá siendo común y los revestimientos, espacio y superficie que encierra el balcón que serán de propiedad exclusiva, si así lo dispone el reglamento de copropiedad, resultando, entonces, que la conservación de la losa (estructura), está a cargo de la comunidad, mientras que la conservación de la parte superficial que pueda pertenecer al propietario estará a su cargo.
FERRETTI, Miguel Angel c/CONS.PROP.INMUEBLE AMENABAR 1739-CAP.FED.- s/ 31/03/87
C. 074483 Civil – Sala V


Filtraciones por balcón al piso de abajo

Como ya se comentó, el balcón es un bien común de uso exclusivo pues, el único acceso a él, es a través del departamento del Titular; sin embargo, al ser un espacio común, surge la pregunta: A quién le corresponde su mantenimiento?

De acuerdo a los Artículos 2º y 8º de la 13.512, el consorcio tiene a su cargo el mantenimiento del sector común y reparaciones de los mismos, como también la responsabilidad por los daños que pudieran provocar las filtraciones.

Por lo tanto, y en base a ello, resulta importante determinar con precisión de dónde filtra agua al departamento de abajo.

. Si es a través de la cañería pluvial: Corresponde al consorcio.
. Si es a través del piso y loza del balcón: Corresponde al propietario.

Si bien la loza de un balcón es común, NO lo es el revestimiento colocado sobre ésta, por lo tanto, su mantenimiento (impermeabilización de cerámicas o baldosas, sellado de juntas y zócalos, etc. ), correspondería al propietario del departamento.

Se ha visto en muchos casos que la sobrecarga del balcón con plantas y macetas en exceso, reuniones numerosas, parrillas, piletas, etc., comprometen la estructura del sector y producen fisuras en juntas, frentines del balcón y hasta rotura de cerámicas, lo cual, -al catalogarse como “mal uso del balcón-, la responsabilidad recae sobre el propietario.


Qué es el Solado?

El Solado es la SUPERFICIE sobre la cual pisamos, cuando ésta ha sido aplicada, por ejemplo,  sobre la LOSA de hormigón armado o sobre la denominada “CARPETA” (lo que se superpone a la LOSA para otorgar el nivel adecuado a la superficie de uso).

Cierto Autor lo definen como “Revestimiento de un piso con ladrillo, losas u otro material análogo”.

Curiosamente el término “CONTRAPISO”, -que no figura en el diccionario-, resulta equivalente a “CARPETA” y es el espacio que se llena con mortero de composición adecuada para brindar aislación térmica, hidrófuga, antisonora o la que se desee, por encima de la LOSA y sobre el cual se aplica el “SOLADO”, que, reiteramos, es lo que “pisamos”.

Por lo tanto: El mantenimiento del Solado corresponde al propietario del espacio común de uso exclusivo.
Sin embargo, si se produjeran filtraciones por el contrapiso, le correspondería al Consorcio si se tratara de balcones terraza donde el desagüe es pluvial.

19 comments
  1. tengo un balcon terraza y le filtra humedad al piso inferior. la filtracion se debe al deterioro de la membrana que se encuentra entre la carpeta y la baldosa. se debe hacer cargo el consorcio o el propietario del balcon terraza?

  2. En mi edificio hay un balcon terraza en el piso 8 que afecta y produce filtraciones en el piso 7 precisamente en 2 dormitorios , debemos( segun el especialista Arquitecto ) remover los ceramicos la carpeta y la membrana y hacer todo a nuevo un verdadero platal , quien debe asumir los gastos El propietario o El consorcio.

    Muchas gracias

  3. Desde el balcón terraza ingresa humedad al piso del living(el cual está a un nivel más bajo que el piso del balcón).Se levantó el Parket y subió humedad por las paredes internas.Quien debe pagar las reparaciones,el propietario o el consorcio.Entiendo que será necesario,levantar el piso del balcón terraza y reponer lo a aislación hidrófuga,y luego reponer las superficies de baldosas.Reparar piso de Parket ,enduir y pintar las paredes afectadas.Muy costoso,todo,por cierto.Quie debe pagarlo?Muchas gracias

  4. Buena tarde, vivo en un edificio y soy propietario de un departamento del 1er piso, que tiene patio interno solo de mi uso. Quisiera saber si puedo techar una parte del patio para dejar una zona cubierta
    Muchas gracias!

  5. El vecino de abajo tiene alguna humedad debajo de mi balcon. El lo tiene cerrado.
    Tengo el balcon de aluminio, sin cerrar. la zona de abajo( el angulo del suelo con la barandilla) esta cerrado y no tiene desague. ( lo compre asi ).
    Me dice la comunidad que, arreglan el siniestro excepto el modificar mi barandilla.
    Me pasan un presupuesto para levantar la barandilla y dejarla con abertura por debajo.
    El balcon es zona sur y nunca se acumula agua, solo salpica algunas gotas. Tengo que hacerme cargo del arreglo de mi barandilla para poner un desague? o es zona comun ?

  6. El vecino de abajo tiene alguna humedad debajo de mi balcon. El lo tiene cerrado.
    Tengo el balcon de aluminio, sin cerrar. la zona de abajo( el angulo del suelo con la barandilla) esta cerrado y no tiene desague. ( lo compre asi ).
    Me dice la comunidad que, arreglan el siniestro excepto el modificar mi barandilla.
    Me pasan un presupuesto para levantar la barandilla y dejarla con abertura por debajo.
    El balcon es zona sur y nunca se acumula agua, solo salpica algunas gotas. Tengo que hacerme cargo del arreglo de mi barandilla para poner un desague? o es zona comun ?

  7. El edificio en la que vivo es el primero construido en Belgrano R, y como tal es un edificio “protegido por la CABA. Recientemente terminamos la obra de reparación de la fachada externa, por orden de la CABA.
    Hace +30 años hemos tenido colgados de la estructura de hierro macetas de aprox 80 cms, cada una con 2 soportes de hierro forjado.
    Hubo que sacarlos para efectuar la obra, y ahora el administrador nos informa que están prohibidos. En una búsqueda por Internet no encuentra lugar alguno que los prohiba taxativamente.
    Les agradecería que me informen si eso es cierto, o que puedo reanudar mi “show de malvones”. Desde ya muchas gracias.

  8. Deseo.pintar mi balcón porque las barandas están oxidadas y el.consorcio no me.lo.permite , legalmente no lo puedo hacer?

  9. Hola vivo en planta baja y mi vecino de al lado me prohibio levantar mi persiana es injusto porque es mi casa y yo no molesto a nadie encima me amenazo que me va a levantar una pared de ladrillo en mi ventana yo no puedo vivir encerrada necesito ventilacion creo que tengo derecho ya que mi ventana es mia ya lo denuncie al gobierno de la ciudad de buenos aires

  10. Buenas tardes, soy propietaria de un Dpto en el ultimo piso de un edificio (piso 9, único dpto.); el departamento posee 3 terrazas que lo rodean de aproximadamente unos 8 metros cuadrados o mas cada una.

    Desde que se termina la construcción (antigüedad de 7 años) los dptos. del 8vo piso comienzan con importantes filtraciones en baño y dormitorios.

    Las terrazas tenían Deck en su totalidad; por esta razón quitán el Deck y advierten que no existía impermiabilización, ni carpeta….todo se apoyaba, en inclusive perforaba la losa.

    Ademas, advierten que no hay pendiente, que no es suficiente el desague pluvial actual para desagotar la terraza completa.

    En consecuencia, quitan todo el deck, no hacen carpeta ni tampoco nivelan…únicamente colocan membrana impermeable por encima de lo que está y así lo dejan, ni siquiera en condiciones aptas para colocar un cerámico o loseta dado que hay desniveles por doquier y la membrana ya comenzó a levantarse sola.

    A quien corresponde el VERDADERO arreglo de esto?. Mi arquitecto asume que se debe levantar todo y volver a realizar, Carpeta, Pintura asfáltica, nivelación de piso con pendiente y recién ahí esta estructuralmente en condiciones de colocar un piso.

    Yo estoy reclamando porque arreglen la estructura completa y dejen el piso original que había antes de comiencen a arruinar todo.

    A quien le corresponde el pago de los arreglos?

    Muchas gracias, saludos.
    Yanina Sem.

  11. Buenas tardes, soy propietaria de un departamento de primer piso con falcón al frente. Coloque un reja por seguridad (color blanca, al igual que el color del frente del edificio) sobre el marco del ventanal. Mi vecino del segundo piso quiere denunciarme por argumenta que altera la fachada. Ese reclamo tiene lugar? La reja por seguridad, es una infracción?
    Muchas gracias.

  12. Buenos días
    Soy Propietario de un 7º piso y único dto en ese piso.-
    Tengo un balcón terraza y hay otra terraza en el piso de arriba donde esta un lavadero y una antena de Claro arriba del techo de lo que fue el lavadero.-
    Mi idea es cerrar parte de mi terraza con paneles de vidrio y techo . esto es posible? a quien tengo que pedir permiso y que leyes me lo permitirían ?
    Es en capital federal (Floresta)
    Gracias

  13. Buenos dias!!! Vivo en el Barrio de recoleta a en un piso a contrafrente, recientemente el departamento de abajo se vendió y lo estan reciclando. El sr que compro está armando una especie de parrilla en su balcon por lo cual toda la hunareda vendria a mi living!!!! Eso esta permitido??? Realmente necesito información de como solucionar este problema que en breve estaré sufriendo. muchas gracias

  14. Al comprar mi departamento en los planos figura un cerco vivo separando nuestra cochera de la del vecino, este no está detallado en el contrato. Sin embargo este sería un espacio común de uso exclusivo, por lo tanto no correspondería que mis vecinos saquen a sus perros a hacer sus necesidades alli. Mi pregunta es si puedo exigir la colocación del cerco vivo con los planos que lo muestran?

  15. Vivo en un octavo piso contrafrente de un edificio de diez pisos. Mi vecino del piso noveno puso un tender por fuera de los limites del balcon. Cuando tiende su ropa sus sábanas cubren gran parte de la vista de mi balcon con todo lo que ello implica. Debo hacerle un juicio?

  16. Buenas vivo en un primer piso y el consorcio no me deja tender la ropa en el tender ….y estaba pensando en poner una media sombra ..esto es posible ..muchas gracias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *