El cerramiento de un balcón

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cerramiento_balconEl cerramiento del balcón, al igual que el de patios, azoteas y clausura o apertura de ventanas, constituye siempre obra nueva en los términos del art. 7, ley 13512; por ello requieren el consentimiento de todos los propietarios, teniendo en cuenta que implican actos de disposición sobre partes comunes. La prohibición del art. 7 de elevar pisos o efectuar construcciones por el propietario sin el consentimiento unánime de los demás consortes se refiere no sólo a trabajos en partes comunes sino también a los realizados en partes exclusivas, o sea que los presupuestos que condicionan la posibilidad de concretar construcciones como las aquí analizadas son aplicables en cualesquiera de los espacios libres o superficies descubiertas del inmueble, ya fueran jardines o terrazas…. El sistema de propiedad horizontal impone que cuando un titular ingresa a este régimen adquiere un derecho al statu quo de la construcción total, la que sólo puede ser alterada con su consentimiento; de allí que la regla es la conformidad de todos para la realización de actos materiales no sólo realizados o a realizarse sobre las partes comunes, sino también aquellos que, efectuados sobre partes propias, afecten de alguna manera el inmueble común …La parte final del art. 5, ley 13512 prohíbe cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas de las del conjunto, a fin de mantener con criterio integral el complejo arquitectónico, evitando innovar acerca de los elementos estructurales o decorativos de la fachada… Resulta, entonces, que este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea. Las modificaciones del aspecto externo del edificio exigen unanimidad para algunos autores, en tanto que para otros con la mayoría sería suficiente Entendemos que por tratarse de obras que se realizan en las partes comunes se requiere aprobación de la asamblea por unanimidad, en la medida en que esas innovaciones afecten el inmueble común en el sentido y con los alcances del art. 7, ley 13512. Hay un acto de disposición material sobre partes comunes que conlleva la modificación del derecho real de cada uno de los integrantes del consorcio; el demandado amplía su superficie propia, y para los restantes consorcistas disminuye la superficie de las partes comunes, al producirse la conversión de una parte común en privativa …

DESTRUCCIÓN DE LAS OBRAS REALIZADAS EN CONTRAVENCIÓN AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Cuando, como en el caso de autos, se lleva a cabo una acción violatoria del reglamento de copropiedad, la doctrina mayoritaria otorga legitimación activa al consorcio de propietarios, por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo, asimismo, el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración. En este supuesto (acción iniciada por el consorcio de propietarios) no es requisito para su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observación de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común, la utilización de todos los consorcistas en la medida de sus derechos y la armónica convivencia.

En cambio, se ha entendido que los propietarios afectados deben invocar un interés legítimo, el que debe presumirse cuando un copropietario demanda al titular del departamento contiguo para que cese en el uso indebido de una unidad que debe ser destinada a vivienda y donde tiene instalado un estudio jurídico … En una interpretación amplia se ha llegado a reconocer que la demolición de la obra, si bien realizada en contravención a lo dispuesto en el art. 7 de la ley de la materia, conlleva la destrucción de valores económicos, por lo cual sólo debe adoptarse cuando el examen de los hechos demuestra que es la única solución posible. También se ha evaluado, antes de ordenar la demolición, si la construcción ilegítima causa un daño estético, o un perjuicio estructural con relación al edificio o daños de otra índoles que también pudieran afectarlo .Se tiende a considerar no sólo el elemento objetivo de la violación a las normas sino también las circunstancias del caso concreto tomando en consideración los daños a terceros y la conducta asumida por el titular de dominio Entre las situaciones de hecho que deben considerarse, el accionar del consorcio de propietarios es fundamental: en primer lugar, para detener la realización de las obras, acudiendo al interdicto de obra nueva, y en segundo término, cuando la obra estuviera terminada y no fuera procedente el interdicto, para solicitar su demolición. En el caso bajo análisis quedó probado que entre la fecha de realización de las obras antirreglamentarias y la demanda impuesta por el consorcio solicitando su demolición habían pasado más de quince años, situación que permite inferir cierto consentimiento tácito por parte del actor.

Ahora bien, tanto las partes privativas como los bienes comunes integran en forma inescindible el objeto sobre el que se ejerce el derecho real de propiedad horizontal, por lo cual si se pretende convertir una parte común en privativa se requiere la conformidad de todos los propietarios, por cuanto se trata de la modificación de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administración que hacen al contenido patrimonial de los derechos individuales de cada uno de los titulares de la propiedad horizontal.

La ley 13512 fija una mayoría de dos tercios para la modificación del reglamento, mayoría que es receptada en muchos estatutos de edificios sometidos al régimen de la horizontalidad; sin embargo, no se concibe que por mayoría de votos se modifique la especificación de las partes de propiedad común y de propiedad exclusiva del edificio o la proporción que corresponde a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto; de allí que en estos casos debe regir la regla de la unanimidad.

La decisión al respecto debe tomarse en asamblea convocada al efecto, respetándose el quórum y la mayoría que señala el reglamento, que para el caso debe ser la unanimidad, para luego proceder a la modificación no sólo del reglamento sino también de los planos del edificio, inscribiéndose todo ello en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La nueva clasificación de las partes privativas y comunes producirá una alteración en los porcentuales, en más o en menos según la situación de hecho de que se trate, y, por ende, en la extensión del derecho real de propiedad horizontal de cada uno de los propietarios. Asimismo, las partes comunes convertidas a privativas dejarán de estar bajo la guarda del consorcio, quien ya no solventará los gastos que demande su mantenimiento y conservación, como así tampoco procederá a reparar las filtraciones o demás daños que esa parte pueda causar a otros consorcistas o a terceros.

Señala Racciatti que los principios vigentes para la reforma del reglamento indican la necesidad de contar con la unanimidad o la mayoría exigida por la ley o la mayor que pudiera contemplar el reglamento, según se trate o no de la alteración de cláusulas que puedan afectar derechos de propiedad emergentes de los títulos constitutivos o de la ley, que no pueden ser dejados de lado mediante la petición a los órganos jurisdiccionales de su reforma por vía judicial.

En atención a su origen contractual, la modificación del reglamento de copropiedad que implique privar a algunos de los consorcistas de derechos adquiridos exige la unanimidad de los interesados. Si ésta no se obtiene en la respectiva asamblea y por ese motivo se recurre a la vía judicial, ¿puede modificarse el reglamento por vía judicial? Highton entiende que cuando la modificación del reglamento se origina en la realización de obras nuevas que traen aparejados cambios porcentuales la intervención judicial es procedente; ésta es, precisamente, la situación en el caso que mereció la sentencia que comentamos. Sin embargo, aunque se admita la intervención judicial, la litis debe trabarse con todos los copropietarios, puesto que el administrador del consorcio es representante del ente, y no de aquéllos individualmente”.

JURISPRUDENCIA APLICABLE AL CASO

1.) La sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha resuelto una situación de hecho acaecida en el ámbito de la propiedad horizontal: En el edificio de la calle Junín 1562/1564 uno de los propietarios, Budelli, Silvia B., realizó en el año 1998 un cerramiento antirreglamentario que no fue consentido por el consorcio y que implicaba retiro de la línea de edificación del edificio. Esa obra se llevó a cabo en un balcón terraza, que fue definido en el reglamento de copropiedad como “sector común de uso exclusivo”. El cerramiento del balcón terraza del piso 11 se denunció ante la correspondiente autoridad en el año 1998, dándose cuenta del aumento en 25 m2 de la superficie cubierta de la unidad y del impacto en su valorización.

Según surge del relato efectuado en la sentencia, el consorcio de propietarios y Budelli habían llegado a un acuerdo en virtud del cual esta última se comprometía a pagar una indemnización a favor del consorcio y a elevar el monto de las expensas correspondientes a su unidad, atento a la mayor superficie ganada mediante la construcción antirreglamentaria. Ante el incumplimiento de los citados convenios el consorcio inició la acción tendiente a la demolición de la obra realizada sobre partes comunes.

Los hechos sintéticamente mencionados quedaron probados con las pericias efectuadas en la causa, en las que también se determinó que la antigüedad de lo construido excedía los quince años, que las construcciones en cuestión no producían molestia ni quitaban luz a otros copropietarios, ni configuraban riesgo alguno para el edificio.

En la primera instancia se rechaza la acción, considerándose que lo construido no afeaba la fachada del edificio y que, por tanto, no debía destruirse. Se condena a regularizar la situación dominial ante el Registro y la modificación del reglamento de copropiedad. La alzada confirma el decisorio y fija el plazo de treinta días hábiles para el cumplimiento de la condena dictada en lo que respecta a la regularización de la situación dominial ante el Registro y la modificación del reglamento de copropiedad, postergando para la etapa de ejecución de sentencia su control y la eventual aplicación de sanciones conminatorias en caso de incumplimiento.

2.) Propiedad horizontal: Restricciones y prohibiciones – Innovaciones y obras nuevas – Construcciones no contenidas en el plano – Espacios comunes de uso exclusivo del copropietario – Daño – Molestias – Prueba – Demolición – Abuso del derecho – Inscripción catastral – Modificación del reglamento (C. Nac. Civ., sala J, 17/12/2009)- PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Abuso de derecho.

La terraza, patios solares, azoteas, son de propiedad común (art. 2, ley 13.512) y la copropiedad se extiende al espacio aéreo (art. 2518 del C.Civil). Para realizar obras nuevas que afecten esa parte común del edificio, es necesaria la autorización de todos los propietarios. En efecto, tratándose de una innovación en beneficio exclusivo de uno de los copropietarios, es aplicable la última parte del art. 7 de la ley 13.512, pues los otros copropietarios no pueden ser privados de sus derechos sobre los bienes comunes si no han dado autorización expresa. El abuso del derecho no puede ser invocado por el copropietario que en su interés particular pretende efectuar innovaciones en las partes comunes sin la autorización de todos los otros.

La remoción o demolición de lo construído en infracción a las normas legales y reglamentarias, podrá parecer severa, pero está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual se tornaría intolerable si cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras nuevas en el edificio, levantando construcciones en patios, terrazas o azoteas.

PRIANO
CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE GALILEO 2435/43 c/ TONCONOGY, Julio Alberto s/SUMARIO 12/12/90
C. 076134
Civil – Sala H

3.) 382307 – “CONSORCIO AV. DE MAYO 1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” – CNCIV – SALA G – Abril/2004

El consorcio actor promovió demanda para que se disponga el cese de la ocupación de los espacios comunes ubicados en la planta baja por parte de los titulares de dominio de la unidad 101 (local nº 20)) del edificio de Avenida de Mayo 1302/1340, esquina Santiago del Estero nº 71/79, esquina también Hipólito Yrigoyen 1315/1339, de esta ciudad. En el acto de postulación afirmó que dichos espacios comunes no pueden ser utilizados en forma exclusiva por uno de los copropietarios, con el uso y abuso de la propiedad común del consorcio, y contra la voluntad de éste. La sentencia de la anterior instancia rechazó la pretensión por entender que el largo lapso de la ocupación consentida responde a la facultad conferida por el art. 3 del Reglamento de Copropiedad, que no () ha sido modificado.//- No cabe duda que la ocupación actual excede largamente el fin que reglamentariamente los demandados han invocado en el presente proceso, actualmente esa ocupación sólo puede justificarse por el interés crematístico de los accionados, pero el mantenimiento de la situación ha sido desviado de la finalidad que, en algún momento, hace casi tres décadas, pudo eventualmente haberle otorgado razonabilidad. Recuérdese que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071, segundo párrafo, del Código Civil), de manera que además de fallar en el caso el criterio finalista de apreciación de conductas, también queda desvirtuada la directiva general de la buena fe, puesto que no puede reconocérsela a quienes utilizan un mayor espacio sin la correlativa contribución en beneficio del conjunto de copropietarios. No hay en todo ello sino una búsqueda de la mayor armonía posible en el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Precisamente, hace algunos años Roberto Martínez Ruiz (“Las críticas a la reforma del Código Civil”) señalaba que el reconocimiento a un ejercicio antifuncional del derecho conduce al absolutismo de una prerrogativa que se ha vuelto ilegítima, lleva a la guerra de los intereses individuales, situación que debe ceder lugar a un régimen de armonía en una situación dada. Asimismo, cabe poner de relieve que uno de los efectos del ejercicio abusivo es la negación de tutela jurisdiccional a quien, de manera antifuncional, expone como defensa una situación de hecho que contradice el interés general (Borda, G. A., “Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. I, duodécima edición actualizada, págs. 56/57).

Por todo lo expuesto, corresponde revocar la sentencia apelada, y haciéndose lugar a la demanda, disponer la desocupación de los espacios comunes en la planta baja (pasillos de la galería) por parte de quienes se benefician con la explotación del comercio de bar que funciona en el local nº 20 (unidad funcional 101) del edificio antes indicado. Queda en claro que el pronunciamiento será ejecutable contra María Teresa Castro, de conformidad con lo dispuesto por el art. 96, tercer párrafo, del Código Procesal (texto ley 25.488), toda vez que también con ella fue integrada la etapa de mediación (ver fs. 361), no se configuran los supuestos de excepción que menciona dicha norma y nada sobre este aspecto dijo en el alegato de fs. 706/708.

El Señor Juez de Cámara Doctor Carlos Alfredo Bellucci votó en el mismo sentido por razones
análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Montes de Oca. Con lo que terminó el acto.

FDO.: LEOPOLDO MONTES DE OCA. CARLOS ALFREDO BELLUCCI.

En atención a lo consignado y jurisprudencia aplicable que se ha transcripto, el caso que se refiere no es de fácil resolución ya que la jurisprudencia no es unánime,algunas salas fallan a favor de las ampliaciones con sentencias que toleran las obras clandestinas condenando al infractor al pago de todos los pasos para que se registre en el Registro de la Propiedad Inmueble, la modificación del reglamento los cambios en las escrituras y planos nuevos , y en otros casos se condena a destrucción.

Ha sido una modificación al reglamento y se ha alterado las proporcionalidades de los otras unidades funcionales, tal la opinión de la Dra Wendy, deberá resolverse en asamblea con la mayoría requerida.

Si no se ponen de acuerdo en una asamblea, cualquiera podría hacer una denuncia ante el Gobierno de la Ciudad por obras antirreglamentarias, ante la denuncia de algún propietario se debería efectuar la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad para no incurrir en responsabilidades.

AGREGADO DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL: ¿Cómo se resuelve?

Es importante tener en cuenta los arts. 2051 ,2052 y 2053.

CAPÍTULO 3

Modificaciones en cosas y partes comunes

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Importante

• consentimiento de la mayoría

• informe técnico

• si se le deniega puede ir a la justicia

• juez evalúa los aspectos establecidos en la norma

ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

 

• si la modificación: gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

 

• si se modifica en favor de un propietario: soporta :gastos de la modificación del RC y su inscripción.

6 comments
  1. Este articulo me parecio super intetesante y muy bien explicado. Ahora bien es 100% obligatorio cambiar el RC si un propietario hace un cerramiento? Muchas gracias
    Atte
    Sandra

  2. Hola buen día
    Adquirí un departamento muy pequeño de dos ambientes en un “cuarto piso lateral” en capital federal, necesitaría ampliar una ventana ya existente, la cual da a un pulmón lateral del edificio que (No es Fachada del mismo)
    La ventana en cuestión es de medio cuerpo, ósea que apoya sobre una pared de un metro contando del piso al marco de la misma, la idea es abrirla desde unos 10 cm del piso hasta casi el techo con un cerramiento vidriado para dejar entrar más luz al mismo.
    Tendría que pedir autorización al consorcio de todas maneras ? O solo avisar a la administración que no se va a modificar nada de su fachada edilicia, pues la propiedad da a un lateral interno al pulmón del mismo.?
    Muchas gracias

  3. Buenas Tardes
    Hace poco adquirí un Dto en un 7º ultimo piso.- El cual consta de una terraza no muy grande.-
    Mi pregunta es: Que tramite y a quien debo dirigirme en caso de que quiera cerrar parte de dicha terraza con paneles de vidrio fijo y ventanas .-
    Gracias

  4. Buenas tardes, vivo en un 1er piso y quisiera cerrar mi balcón, por seguridad, con vidrio templado, además de la mayoría en asamblea tengo que solicitar un permiso ante el gobierno de la ciudad? Gracias por su respuesta. Saludos. María
    Lía

  5. Consulta: Tengo un cerramiento en un balcon pequeño en el ultimo piso contrafrente de un edificio sito en CABA.. El cerramiento esta hace mas de 30 años. La administración que es nueva contrato a una empresa para pintar el edificio y los operarios me rompieron parte del techo y algunos vidrios del cerramientola. La administración no se hace cargo argumentando que no es legal. A quien debo reclamar por los daños? Gracias

  6. Hola buenos días hace poco compre un departamento en el palomar, la cuestiono es que toda la terraza siria i techo, y me entra humedad debido ah que no se hacen los arreglos que corresponde puedo cerrar la terraza ? ho que solución podría pedir?

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